HHCR-2024-01007
懷政辦發(fā)〔2024〕27號
懷化市人民政府辦公室
關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知
各縣市區(qū)人民政府、市直機關(guān)各單位，中央、省在懷各單位：
為滿足居民剛性、改善性住房需求，根據(jù)黨中央、國務(wù)院關(guān)于“一城一策”“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的精神，結(jié)合我市實際，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)事項通知如下：
一、擴大住房消費
（一）支持剛性需求、改善型需求購房
居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在申請貸款購買商品住房時，家庭成員在購房所在地的市、縣名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
鼓勵支持房地產(chǎn)企業(yè)開展購房優(yōu)惠和團購活動，團購價格不納入城市商品房價格監(jiān)測范圍。
（二）放寬信用微瑕次數(shù)限制
對具備償還能力且有還貸保證、逾期已結(jié)清的申請人，鼓勵各商業(yè)銀行提高對其信用報告逾期次數(shù)寬容度。
（三）加大住房公積金支持力度
1.繳存人正常繳存且首次使用住房公積金，申請住房公積金貸款購買新建商品房的，可使用住房公積金賬戶余額支付購房首付款。
2.購買商品住房的借款人，結(jié)清住房公積金貸款后，符合再次申辦貸款條件的，取消6個月貸款等待期，即申請即辦理。
3.離異夫妻雙方婚姻存續(xù)期間已在住房公積金中心業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)中有住房公積金使用記錄，離異雙方符合再次申辦貸款條件的，取消6個月貸款等待期，即申請即辦理。
4.推進商業(yè)銀行住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款，支持將商業(yè)銀行的存量住房按揭貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。
5.提高住房公積金租房月提取最高限額，鼓勵住房租賃消費。
（四）降低商品房交易成本，實行購房補貼政策
2023年12月29日至2025年6月30日期間購房繳納契稅所繳契稅稅率為1%的，按所繳契稅對購房人予以全額補貼；所繳契稅稅率為1.5%的，按所繳契稅的2/3對購房人予以補貼；所繳契稅稅率為2%以上（含2%）的，按所繳契稅的50%對購房人予以補貼。以上購房補貼按年分期撥付，每年補貼1/3，于購房次年分3年補貼到位。在繳納契稅時，由稅務(wù)部門歸集匯總。購房補貼按照“誰受益、誰負(fù)擔(dān)”的原則，補貼資金由契稅入庫同級財政承擔(dān)。
2023年12月29日至2025年6月30日期間以本人名義購買首套新建商品房的博士研究生補貼獎勵3萬元、碩士研究生補貼獎勵2萬元，生育三孩家庭補償獎勵10平方米面積，費用由同級財政承擔(dān)。已享受全職引進人才住房補貼的不重復(fù)享受該項補貼。
二、加大貸款支持力度
（一）建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制
動態(tài)確定可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”，應(yīng)推盡推，應(yīng)貸盡貸。對開發(fā)建設(shè)暫時遇到困難但資金基本能夠維持的項目，金融機構(gòu)不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，可適當(dāng)展期。
（二）鼓勵支持現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)自持現(xiàn)有庫存房源轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)租賃公司，作為中長期租賃住房，鼓勵金融機構(gòu)給予按揭貸款或企業(yè)流動經(jīng)營性貸款支持。
（三）支持經(jīng)營性物業(yè)貸款
房地產(chǎn)企業(yè)可利用自營的商業(yè)性房地產(chǎn)向商業(yè)銀行申請經(jīng)營性物業(yè)貸款。
三、強化財稅支持
（一）財政政策
房地產(chǎn)開發(fā)項目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等報建規(guī)費放寬繳費時限，辦理施工許可證前繳納30%，辦理預(yù)售許可證時繳納30%，竣工備案前全部繳清。
（二）稅費政策
依法適時下調(diào)房屋契稅稅率。適度下調(diào)土地增值稅預(yù)征率。合理確定個人轉(zhuǎn)讓住房個人所得稅核定征稅率，對“個人轉(zhuǎn)讓住房，未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額”實行核定征稅的，由所在地稅務(wù)機關(guān)根據(jù)本地實際，可在規(guī)定幅度（1%-3%）內(nèi)適度調(diào)低個人所得稅核定征收率。
（三）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納方式
對不計入容積率的地下車位、人防工程等在土地出讓金分?jǐn)倳r，可不計算金額。
四、盤活存量土地
（一）支持房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化開發(fā)
對已出讓尚未建設(shè)的房地產(chǎn)用地，允許按規(guī)定轉(zhuǎn)型用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，在滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力并向社會公開公示的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)可進行規(guī)劃修改，簽訂補充協(xié)議，需補繳土地出讓價款的應(yīng)予以繳納。
（二）合理免除因自然災(zāi)害、疫情導(dǎo)致超期未開發(fā)的違約責(zé)任
確因自然災(zāi)害、疫情等不可抗力導(dǎo)致無法按合同約定開竣工的，可免除相應(yīng)的違約責(zé)任。2020年2月5日至2023年1月8日期間，受疫情影響未能按期交地、動工、竣工的，可不計入違約期，免除相應(yīng)的違約責(zé)任。
（三）推動限期消除繼續(xù)開發(fā)障礙
嚴(yán)格履行國有建設(shè)用地出讓合同約定的義務(wù)，對因政府及其有關(guān)部門原因?qū)е虏痪邆溟_發(fā)利用條件的地塊，限期消除開發(fā)障礙，保障開發(fā)建設(shè)必需的基礎(chǔ)設(shè)施配套和通平條件。經(jīng)自然資源和規(guī)劃部門與企業(yè)協(xié)商一致，開發(fā)障礙未消除前，對企業(yè)不計算開竣工違約期。開發(fā)障礙消除后，報市、縣人民政府批準(zhǔn)后簽訂補充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)日期和土地使用年限。因政府及其有關(guān)部門原因造成企業(yè)延期繳款產(chǎn)生的違約金和利息，企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。
（四）規(guī)范分割宗地開發(fā)或轉(zhuǎn)讓
鼓勵企業(yè)充分合理開發(fā)利用土地，做到“地盡其用”。對因規(guī)劃調(diào)整、企業(yè)經(jīng)營困難或破產(chǎn)等原因無法全部開發(fā)利用的土地，在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以交多少錢，給多少地，辦多少證，分割宗地。對企業(yè)因經(jīng)營需要不再繼續(xù)開發(fā)或無法繼續(xù)開發(fā)的部分，可分割宗地轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營主體開發(fā)利用或與市、縣人民政府協(xié)商收回或置換，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后簽訂補充協(xié)議。
（五）放寬分期開發(fā)和價款繳納時間
支持商住用地分期開發(fā)，已掛牌成交宗地，規(guī)劃設(shè)計明確可以分期開發(fā)建設(shè)的，前期開發(fā)建設(shè)地塊需繳納100%土地出讓價款；未開發(fā)地塊可繳納20%土地出讓價款，但應(yīng)承諾剩余土地出讓價款繳納時限和開工時間并簽訂補充協(xié)議，剩余80%土地出讓價款最遲應(yīng)在合同簽訂之日起兩年內(nèi)繳清，約定期限內(nèi)不計違約金；如未能如期開發(fā)建設(shè)則依法收回，20%土地出讓價款不予退回。經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)，住宅與商業(yè)占比可以調(diào)整、轉(zhuǎn)換，在原指標(biāo)50%幅度內(nèi)調(diào)整不再補繳土地出讓價款。
（六）創(chuàng)新存量土地盤活利用方式
支持已出讓未開發(fā)的土地依法轉(zhuǎn)讓，對未完成開發(fā)投資總額25%的出讓商住用地，探索實行預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。轉(zhuǎn)讓雙方持《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》向不動產(chǎn)登記部門提出轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記，待完成開發(fā)投資總額的25%后再依程序辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。推進“帶押過戶”業(yè)務(wù)跨銀行業(yè)金融機構(gòu)可辦，覆蓋房地產(chǎn)用地等各類不動產(chǎn)。新出讓地塊與相鄰出讓地塊因規(guī)劃需要合宗開發(fā)的，可將新出讓地塊與原出讓土地出讓使用年限調(diào)整一致，延長原出讓土地使用年限的，應(yīng)補繳土地出讓價款。支持土地使用權(quán)人利用閑置土地臨時開發(fā)，提升土地利用效率。
五、加大去庫存力度
（一）鼓勵國有企業(yè)收購現(xiàn)有庫存現(xiàn)房
按“以需定購”原則，支持國有企業(yè)收購房地產(chǎn)企業(yè)已建成的存量商品房用作配售型、配租型保障性住房及安置用房。
（二）實行征收拆遷“房票”安置制度
建立“房票”兌付資金的籌措、監(jiān)管、兌付準(zhǔn)備金制度，確保按期兌付“房票”資金，防范“房票”逾期兌付風(fēng)險。
鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)接收“房票”，購房人持“房票”購房網(wǎng)簽后，其使用的“房票”按支付節(jié)點核算可兌付資金，經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門核算認(rèn)定后，視同相應(yīng)資金已存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。參與使用“房票”的房地產(chǎn)企業(yè)，允許其用持有的未兌付“房票”優(yōu)先結(jié)算后用于支付新競得的經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的土地出讓價款。
（三）推動地下停車庫（位）降成本優(yōu)管理，促進停車庫（位）銷售去庫存
1.化解地下車庫（位）庫存。地下車庫（位）辦理不動產(chǎn)登記，契稅可參照本通知關(guān)于購房補貼政策進行補貼。除單獨銷售的地下車庫（位）外，其它與商品房配套銷售的地下車庫（位）不再收取物業(yè)維修基金，其維修管理納入地上對應(yīng)建筑物一并管理。將地下車庫（位）納入商品房銷售管理，積極促進住宅小區(qū)地下車庫（位）銷售。辦理不動產(chǎn)登記后的地下車庫（位）可依法轉(zhuǎn)讓、出租、贈與、抵押。各縣市區(qū)可自行制定住宅小區(qū)地下車庫（位）確權(quán)登記辦法。
2.調(diào)整優(yōu)化商品住房開發(fā)項目車位政策。可結(jié)合不同區(qū)位、不同開發(fā)產(chǎn)品，調(diào)整優(yōu)化項目停車位規(guī)劃配比。商品住房項目可銷售的產(chǎn)權(quán)車位可與商品住房同步辦理商品房預(yù)售許可，并同步公示車位銷售價格、銷售方案。
3.促進非住宅商品房租售。對已出讓尚未建設(shè)的非住宅商品房用地、已開發(fā)建設(shè)但未售的空置商業(yè)項目、已開發(fā)建設(shè)且已預(yù)售的商業(yè)項目，在滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力且充分尊重購房業(yè)主意愿和綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)需要的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)可按“商改住”進行規(guī)劃調(diào)整。
（四）加強去庫存（促銷）平臺建設(shè)
利用大數(shù)據(jù)技術(shù)打通供需兩端，建立完善房地產(chǎn)銷售平臺（懷化住建云平臺），全面推進線上線下同步銷售。
六、優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計和竣工驗收管理
（一）支持高品質(zhì)住宅建設(shè)
1.因城市景觀風(fēng)貌或開發(fā)品質(zhì)要求需要封閉陽臺的新建住宅項目，其封閉陽臺按水平投影面積的1/2計入容積率和建筑面積，進行商品房預(yù)售和不動產(chǎn)權(quán)登記。居住建筑陽臺等按水平投影面積的1/2計入建筑面積的部分，其水平投影面積之和按不超過套內(nèi)建筑面積的20%控制。
2.為滿足市民對居住品質(zhì)日益提升的需求，完善出讓地塊周邊配套設(shè)施，支持因地制宜開發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。按照“綠色、耐久、配套、適齡、智能、人文”要求，推進土地出讓“競地價、競品質(zhì)”試點示范，在不低于基準(zhǔn)地價70%的情況下，適當(dāng)降低土地出讓底價，重點在稀缺優(yōu)質(zhì)、配套完善地塊布局，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)一批高品質(zhì)的改善性住房。在建的房地產(chǎn)住宅項目可以根據(jù)市場變化按程序優(yōu)化項目規(guī)劃設(shè)計方案。第四代或類第四代建筑的綠化平臺和露臺，其水平投影面積不計入容積率和建筑面積，進行商品房預(yù)售和不動產(chǎn)權(quán)登記。風(fēng)雨連廊、架空層、首層共享門廳、配套公共服務(wù)設(shè)施、公共適老設(shè)施、公共充電設(shè)施不計入容積率。
3.合理調(diào)整飄窗和設(shè)備平臺管控要求，進一步提升住宅使用功能的完整性。飄（凸）窗寬度可與房間等寬，出挑寬度不超過0.8米。中央空調(diào)設(shè)備平臺和分體式空調(diào)外機擱板可同時設(shè)置，不大于4.0m2/戶的設(shè)備平臺不計入容積率和建筑面積。
4.適當(dāng)放寬建筑密度、綠化率、建筑高度等經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)限制要求。在滿足國家相關(guān)規(guī)范要求的前提下，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)，可在原指標(biāo)5%幅度內(nèi)調(diào)整。
（二）支持（住宅小區(qū)）優(yōu)化小區(qū)配套服務(wù)
利用既有公共建筑改造為教育培訓(xùn)、酒店辦公或養(yǎng)老、幼兒托管、社區(qū)食堂等配套功能用房的，在滿足消防、用水、用電、排污、結(jié)構(gòu)安全、不影響相鄰利益關(guān)系和公示無異議的前提下，可無需辦理建設(shè)工程規(guī)劃方案變更手續(xù)，直接申請施工圖變更進行建筑使用功能調(diào)整。新建住宅小區(qū)規(guī)劃方案應(yīng)配建幼兒園但尚未建設(shè)的，若周邊已有幼兒園并滿足幼兒入園需求，經(jīng)論證，在符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》的前提下，征得相關(guān)利害關(guān)系人意見，可變更為社區(qū)食堂、休閑健身、養(yǎng)老設(shè)施、教育培訓(xùn)、社區(qū)醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施。
（三）優(yōu)化項目手續(xù)辦理
1.全面提速保交房辦證。主城區(qū)保交房項目辦理不動產(chǎn)權(quán)證均參照處遺項目政策辦理。按照“證繳分離”原則，實行“先證后稅（費）、先證后訴、先證后責(zé)”。房地產(chǎn)企業(yè)申請辦理房地產(chǎn)首次登記的，無需提交稅務(wù)結(jié)算證明。未辦理工程規(guī)劃核實和質(zhì)檢、消防線上驗收的，由自然資源和規(guī)劃部門出具規(guī)劃認(rèn)定意見，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具房屋質(zhì)量鑒定備案情況函和消防評估合格證明，即可辦理樓棟總證。房地產(chǎn)企業(yè)暫時無法繳清銷售環(huán)節(jié)稅款的，可提前到稅務(wù)部門申報，經(jīng)稅務(wù)部門核算出已銷售擬辦證商品房的稅款金額后將相關(guān)信息推送至不動產(chǎn)登記部門，購房業(yè)主個人繳納契稅和維修基金后即可辦理網(wǎng)簽備案、不動產(chǎn)權(quán)分證。
2.容缺辦理相關(guān)審批手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂土地出讓合同并繳納不低于50%的土地出讓價款后，各相關(guān)職能部門可依申請容缺辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃設(shè)計方案審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等行政審批。在辦理商品房預(yù)售許可證時須繳清土地出讓價款和相關(guān)費用，補齊相關(guān)手續(xù)。
3.優(yōu)化竣工驗收備案手續(xù)。對建設(shè)項目在面積、間距、退距、配套設(shè)施、停車庫（位）等方面與規(guī)劃審批存在的差距，但在合理范圍內(nèi)的，可據(jù)實辦理核實核驗手續(xù)。在驗收階段，建設(shè)單位已嚴(yán)格按照規(guī)劃審批方案進行建設(shè)，因國家、省、市相關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)則發(fā)生變化，造成計容建筑面積、建筑面積超規(guī)劃審批規(guī)模的，可免于行政處罰。在達到安全使用條件且滿足使用功能的前提下，允許項目分期開發(fā)報建、分單位工程驗收，消防、自然資源和規(guī)劃、人防等部門應(yīng)予以承諾制備案。
七、其他政策
凡購買商品房的，憑預(yù)告登記證明或不動產(chǎn)權(quán)證，在房產(chǎn)所在地周邊義務(wù)教育學(xué)校對應(yīng)年級有空余學(xué)位的情況下可就近辦理入學(xué)（轉(zhuǎn)學(xué)）。
原有房地產(chǎn)政策與本通知所列政策不一致的，以本通知為準(zhǔn)。本通知自印發(fā)之日起施行，有效期五年。
懷化市人民政府辦公室
2024年9月23日
