懷化市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
關(guān)于修訂《懷化市物業(yè)專項維修資金管理辦法》的說明
為了加強對物業(yè)專項維修資金的規(guī)范管理，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院令第504號)、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財政部令第165號)、《湖南省住建廳湖南省財政廳關(guān)于加強維修資金管理的通知》（湘建房〔2019〕199號）等法律法規(guī)和中共懷化市委巡察工作領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于加強懷化市物業(yè)專項維修資金管理切實防范風(fēng)險的專題報告》（2023年第23期巡察專報）提出的整改意見，我局?jǐn)M對2017年12月14日出臺的《懷化市物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》（懷建發(fā)〔2017〕45號）規(guī)范性文件（以下稱原《辦法》）進(jìn)行修訂完善并重新制定出臺。
一、修訂的必要性
（一）原《辦法》已超過規(guī)范性文件有效期。原《辦法》于2017年12月14日出臺，自2018年1月1日起施行（有效期5年），現(xiàn)已超過規(guī)范性文件有效期。為著力解決當(dāng)前我市物業(yè)專項維修資金管理工作中存在的相關(guān)問題，有效防范風(fēng)險，確保我市物業(yè)專項維修資金管理工作規(guī)范有序，急需出臺新的地方規(guī)范性文件。
（二）適應(yīng)當(dāng)前管理工作新形勢的需要。原《辦法》實施期間，《中華人民共和國民法典》、《湖南省住建廳湖南省財政廳關(guān)于加強維修資金管理的通知》（湘建房〔2019〕199號）等相關(guān)政策法規(guī)相繼出臺，中央、省、市對物業(yè)專項維修資金管理工作提出了新要求，原《辦法》部分條款已不再適應(yīng)當(dāng)前維修資金管理工作現(xiàn)狀，需要結(jié)合新政策法規(guī)和我市工作實際進(jìn)一步細(xì)化，以增強文件的可操作性。
（三）厘清相關(guān)職能部門職責(zé)的需要。近年來，由于機構(gòu)改革原因，部分職能部門職責(zé)發(fā)生變化，如物業(yè)專項維修資金管理行政主管部門由原市房產(chǎn)管理局調(diào)整為市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。同時，根據(jù)《中共懷化市委機構(gòu)編制委員會關(guān)于市城區(qū)物業(yè)管理等職責(zé)調(diào)整的通知》（懷編﹝2021﹞87號）文件規(guī)定，按照物業(yè)專項維修資金“市管區(qū)用”的改革要求，市本級已將物業(yè)專項維修資金使用的審批職能下放至鶴城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。因此，為進(jìn)一步理順物業(yè)專項維修資金管理體制，明確相關(guān)職能部門管理職責(zé)，原《辦法》部分條款需要進(jìn)行相應(yīng)的修訂。
二、修訂過程
（一）立項審查的情況。2023年12月，根據(jù)中共懷化市委巡察工作領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于加強懷化市物業(yè)專項維修資金管理切實防范風(fēng)險的專題報告》反饋問題整改工作要求，修訂《懷化市物業(yè)專項維修資金管理辦法》作為巡察整改工作任務(wù)同時列入了市住建局2024年年度立法計劃。2024年5月20日，我局向市人民政府呈送了《關(guān)于修訂<懷化市物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法>的請示》，市人民政府于5月29日批復(fù)“同意按規(guī)定和程序出臺辦法”。
（二）調(diào)查研究情況。為梳理掌握維修資金管理存在的問題，2024年1月，我局通過召開座談會和書面征求意見等形式，收集了市財政局、市市場監(jiān)督管理局、鶴城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、部分維修資金儲存銀行機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、小區(qū)業(yè)主代表以及街道社區(qū)等意見建議，梳理匯總維修資金管理存在的突出矛盾問題，并確定了修訂原則、框架、主要內(nèi)容和步驟安排，同時積極吸納省內(nèi)外物業(yè)專項維修資金管理實踐成果，組織維修資金管理部門負(fù)責(zé)同志對照株洲市、常德市、四川南充市新修訂的維修資金管理辦法，逐條進(jìn)行比照，研究采納省內(nèi)外可以學(xué)習(xí)借鑒的條款內(nèi)容。
（三）召開座談會征求意見情況。4月1日至5月20日，通過局門戶網(wǎng)站向社會公開征求意見。5月15日召開有關(guān)部門及物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主委員會、社區(qū)、業(yè)主代表等參加的征求意見座談會，廣泛聽取意見，收到意見建議7條，采納和部分采納 4 條。
（四）修訂單位討論情況。2024年1月至4月，我局組織相關(guān)科室舉行了3次集中研討會商，逐條討論，形成《辦法》修訂初稿。4月底，局分管領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)相關(guān)科室對修訂初稿進(jìn)行深度研討，修訂完善形成《辦法》征求意見稿。5月中旬，我們根據(jù)前期征求的意見，對《辦法》征求意見稿再次進(jìn)行了集中討論，進(jìn)一步修改完善后呈送局領(lǐng)導(dǎo)審核把關(guān)。同時，嚴(yán)格履行科室集體初審、公平競爭審查、合法性審查等程序，形成《辦法》送審稿。
三、需要說明的問題
1.文件重點內(nèi)容說明。新修訂的《懷化物業(yè)專項維修資金管理辦法》，在總體框架上以《懷化市物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》（懷建發(fā)〔2017〕45號）為基礎(chǔ)，增加了近年來部、省出臺的新政策要求，并結(jié)合我市維修資金管理工作實際和機構(gòu)改革后部門調(diào)整的工作職責(zé)，參照株洲市、南充市等外地的做法，對原《辦法》的內(nèi)容進(jìn)行了歸納、調(diào)整、新增和刪減，由原來的5章38條修訂為目前的5章43條。新辦法具體修訂完善了物業(yè)專項維修資金續(xù)交、專戶銀行招標(biāo)、物業(yè)專項維修資金結(jié)息派息及公示公告、物業(yè)專項維修資金管理部門責(zé)任劃分等5項制度中的部分條款，新增了共用設(shè)施設(shè)備維修改造更換后殘值處理辦法、維修資金賬戶設(shè)立、維修資金增值收益統(tǒng)籌賬戶建立、維修資金增值收益引入電梯維修保險改革、維修資金申請使用流程、維修工程監(jiān)理鑒定公證費用支出、統(tǒng)籌賬戶資金使用等7項制度。
2.根據(jù)本地實際完善制定的內(nèi)容和具體說明。新辦法第二十四條關(guān)于“維修資金分?jǐn)傄罁?jù)不同情形采取相應(yīng)分?jǐn)偡绞健焙偷谌l關(guān)于“維修資金轉(zhuǎn)賬”等內(nèi)容，根據(jù)我局維修資金管理部門工作人員在日常工作中遇到的具體問題進(jìn)行修訂完善。
3.參照外地做法完善制定的內(nèi)容和具體說明。一是新辦法第十二條關(guān)于“維修資金的追繳”的內(nèi)容參照株洲市的做法修訂完善；二是第十三條關(guān)于“物業(yè)專項維修資金存儲專戶銀行的選取、利率協(xié)議”等條款，是參照株洲市的做法新增加的條款；三是第二十五條關(guān)于“維修資金使用流程”的內(nèi)容參照四川南充市的做法修訂完善；四是第二十八條關(guān)于“統(tǒng)籌賬戶資金支出范圍”的規(guī)定是參照株洲市的做法新增加的條款；五是第二十九條關(guān)于“維修資金增值收益購買電梯維修保險事項”的規(guī)定是依據(jù)《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于推廣株洲市物業(yè)專項維修資金增值收益使用改革試點成果的通知》精神，借鑒學(xué)習(xí)株洲市的做法予以制定。
綜上所述，《懷化市物業(yè)專項維修資金管理辦法（送審稿）》經(jīng)過近6個月的研究起草，反復(fù)征求意見和反復(fù)討論修改，已趨于成熟，符合規(guī)范性文件的制定要求，與上位法不相抵觸，特提請審議。
特此說明，請予以審定。
懷化市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
